Как избежать ошибок при покупке квартиры?

Опубликовано: 11

Сделки по покупке жилья требуют особой осмотрительности. В противном случае за свое легкомыслие можно поплатиться серьезной суммой денег. Выясним, на что следует обратить внимание при покупке квартиры, чтобы совершаемая сделка не повлекла за собой негативных последствий.

Изучаем документы

«После того как вам удалось найти нужную квартиру, необходимо тщательно проверить документы на приобретаемую недвижимость», – советует руководитель АН «Империя Недвижимости» Ольга Савченко. Со слов специалиста, перечень бумаг, которые необходимо тщательно изучить, достаточно длинный. Во-первых, это документы, удостоверяющие личность продавца. Покупателю следует сверить паспортные данные владельца собственности с паспортными данными того лица, которое показывает документы на квартиру. С особенной осторожностью стоит относиться к ситуациям, когда в договоре купли-продажи фигурирует не собственник, а лицо, действующее по доверенности. В этом случае проверять придется как минимум двух человек. Подлинность самой доверенности можно установить только у выдавшего ее нотариуса, для этого придется лично съездить в нотариальную контору.

Во-вторых, покупателю необходимо обратить внимание на наличие свидетельства о регистрации права на жилое помещение и правоустанавливающие документы к нему, к которым относятся договоры: мены; купли-продажи; дарения; ренты; долевого участия в строительстве; свидетельства о праве на наследство по закону или завещанию; судебные решения и определения суда. Для будущего собственника важно знать, как именно нынешний владелец получил квартиру. «Если приобретаемая квартира была получена по наследству, то лучше дождаться, когда с момента его вступления в законную силу пройдет три года – срок исковой давности. В противном случае на жилье могут появиться новые претенденты», – добавляет Ольга Савченко. Также следует узнать о наличии обременений и других юридических запретов на проведение сделки с данной недвижимостью.

История квартиры

Нелишним будет поинтересоваться историей данной квартиры: как, на каких основаниях менялись права собственности на нее, кто являлся ее предыдущим владельцем. Для этого перед покупкой стоит попросить продавца представить выписку из единого государственного реестра прав (ЕГРП) на недвижимое имущество. В этом документе будут содержаться все данные о правообладателях и всех совершенных ранее сделках с квартирой.

«Имеет смысл проявлять максимальную осторожность в отношении приобретаемой недвижимости, – считает управляющий партнер юридической компании RBL Денис Герасимов. – В частности, выписка из ЕГРП на данную недвижимость содержит информацию, кто на сегодняшний момент является правообладателем, есть ли на нее какие-либо правопритязания либо обременения в пользу третьих лиц, т.е. залог, право пользования и т.д. В некоторых случаях имеет смысл провести аудит возникновения права собственности. Мы его рекомендуем делать, если есть обоснованные сомнения возникновения права собственности, либо когда сделка достаточно крупная и дорогая. Потому что сама эта услуга не из дешевых - необходимо получать ряд документов через запросы, начиная с первичного получения права собственности».

Техническое состояния жилья

Еще одна проблема, с которой могут столкнуться приобретатели жилья – незаконные перепланировки. Ведь в дальнейшем все обременения по штрафам и устранению возможных нарушений станут заботой нового собственника. И чтобы избежать этого, стоит потребовать у продавца технический паспорт объекта недвижимости, который выдается органом технической инвентаризации и содержит следующие сведения: адрес квартиры, материал стен жилого дома, инвентаризационную стоимость квартиры, планировку квартиры с указанием площадей.

Чтобы не купить квартиру с неузаконенной перепланировкой, нужно внимательно сверить информацию из техпаспорта с тем, что есть непосредственно в квартире. Не лишним будет проверить и состояние всех инженерных систем. «Даже если вы покупаете квартиру «под ремонт», важно обратить внимание на степень износа электропроводки, работоспособность розеток и внешний вид труб. Совет особенно актуален для старых домов, глобальный ремонт в которых по стоимости может быть сопоставим с ценой покупки всей квартиры», – рассказывает Ольга Савченко.

Долги по ЖКХ

Неприятным сюрпризом могут стать и оставшиеся от прежних хозяев долги за коммунальные услуги. Формально обезопасить себя от этого можно прописав отдельной строкой в договоре, что все обременения, наложенные на имущество до совершения сделки, остаются за предыдущим хозяином квартиры. Но на практике управляющая компания все равно будет обращаться к новому собственнику. Доказать свою непричастность к долгам можно, представив копию договора и информацию о последующих платежах. Тогда организации придется искать прежнего владельца самостоятельно.

«Неприятной ситуации можно и вовсе избежать, если еще перед покупкой жилья потребовать от прежнего владельца предоставить справку об отсутствии задолженности по жилищно-коммунальным платежам. Также не лишним будет произвести фиксацию показаний счетчиков в присутствии старого владельца, сверить эти показания в обслуживающих организациях и внесите их в акт приемки квартиры», – разъясняет Ольга Савченко.

Квалифицированная помощь

Как правило, профессиональные риелторы и юристы тщательно проверяют квартиры, которые приобретают их клиенты: анализируют документы собственников и документы на само жилье. «В сделках с квартирами на вторичном рынке без помощи опытного агента не обойтись, - убеждена исполнительный директор АН «Усадьба» Наталья Зайцева. – Невозможно непрофессионалу знать все тонкости рынка, более того, экономия на услугах риелтора, как правило, приводит к потере времени и денег. Сейчас на рынке масса посредников, которые предоставляют дешевые, но некачественные услуги. Практически они не несут никакой ответственности перед своими клиентами в отличие от агентств недвижимости, которые много лет работают на рынке и дорожат своей репутацией. В то же время договор, заключенный с риелторской компанией, гарантирует, что если и возникнет спорная ситуация, ваши интересы будут отстаивать профессионалы».

Столь тщательная проверка недвижимости направлена на то, чтобы избежать проблем в будущем. Ведь если в одной из предыдущих сделок были нарушены права третьих лиц, ваша сделка может быть признана недействительной. «Перед заключением сделки с недвижимостью следует посоветоваться с юристом, грамотно составить текст договора или иной сделки, – советует директор самарского представительства юридической группы «Яковлев и партнеры» Илья Плотников. – Необходимо также точно знать, в какой именно форме должен быть заключен договор, внимательно читать все пункты и представлять себе последствия недействительности договора. Эти действия помогут избежать в будущем длительных судебных споров».

Денис Герасимов, управляющий партнер юридической компании RBL:
– Возможны ситуации, когда сделки купли-продажи совершаются с квартирами, которые обременены правами третьих лиц, либо при получении первичного права собственности или последующих сделок не были учтены права или законные интересы какого-либо лица, например родственника, который на момент приватизации был зарегистрирован в этой квартире. Либо ситуация, когда переход права проходил через наследство, и не были учтены интересы какого-либо наследника. В данных случаях может появиться какое-либо лицо, чьи права и интересы были нарушены, и в судебном порядке этот человек может оспорить сделку. В этом случае включается норма о добросовестном приобретателе, если человек не знал о том, что были нарушены интересы какого-либо лица. И в большинстве случаев суд оставляет право собственности за новым собственником.

Илья Плотников, директор самарского представительства юридической группы «Яковлев и партнеры»:
– Перед заключением сделки с недвижимостью следует посоветоваться с юристом, грамотно составить текст договора или иной сделки. Если речь идет о приобретении недвижимости, необходимо проверить основания возникновения права на имущество, убедиться, что объект недвижимости не выступает предметом судебного спора, отсутствуют ограничения и обременения права. Эти действия помогут избежать в будущем судебных споров и признания сделки недействительной. Сделка с жилой недвижимостью может быть признана недействительной по различным основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. К таким основаниям относятся в частности: несоответствие сделки закону, недееспособность одной из сторон, участвующей в сделке, злоупотребление правом при совершении сделки, притворность сделки т.е. ситуация, когда одна сделка фактически прикрывает другую.

Наталья Зайцева, исполнительный директор АН «Усадьба»:
– Цены на риелторские услуги формируются исходя из их качества. Если агентство крупное, то стоимость услуг чуть выше - именно за счет тех гарантий и надежности, которые предоставляются клиенту. Если говорить о покупке жилья, то стоимость услуг различается незначительно, в среднем по городу эта услуга стоит от 30 до 50 тыс. рублей. В эту сумму входят подбор объектов и полное, в том числе и юридическое, сопровождение сделки.

Версия для печати

Новости

Назад. 01 октября 2013 Вперед.

Как избежать ошибок при покупке квартиры?

Архив новостей

Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
30 1 2 3 4 5 6
7 8 9 10 11 12 13
14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24 25 26 27
28 29 30 31 1 2 3