ТЕНДЕНЦИИ

Выгодное вложение

Можно ли жить на доход от сдачи недвижимости в аренду

Недвижимость по-прежнему является наиболее надежным и предсказуемым средством для вложения денег, а при выгодном месторасположении может быть и доходным объектом. Квартира, коттедж, офис, склад - насколько выгоден каждый вариант недвижимости с точки зрения доходности? Что необходимо знать начинающему рантье и сколько денег может принести этот вид деятельности?

Жилая или коммерческая

С точки зрения получения дохода, можно рассматривать различные сегменты рынка недвижимости: это и приобретение готовых объектов жилого и коммерческого назначения и приобретение земельных участков. По словам главного экономиста УК «Финам Менеджмент» Александра Осина, в целом по рынку недвижимости в разное время различные варианты вложений приносят разный доход. Сейчас наиболее интересны объекты не с точки зрения активного роста цены, а с точки зрения стабильного получения дохода от сдачи в аренду. Доход от таких операций выше для объектов недорогой региональной недвижимости, они и являются наиболее привлекательными. Строящиеся объекты первичного рынка дешевле, но и риски в их приобретении существенно выше – за счет того, что в формировании рисков такой покупки участвует не только банк, но и строительная структура. Сейчас, в период доминирующего роста экономики, такими рисками частично можно пренебречь и приобретать строящиеся объекты.

Сопоставляя выгоды инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость, бизнес-брокер ООО «Магазин Готового Бизнеса» ГК «Бизнес-Гарант» Александр Лаптев заключает, что если сравнивать затраты и окупаемость объектов коммерческой и жилой недвижимости, то разница существенная. «Жилая недвижимость в большей степени ориентирована на частных лиц, суммы вложений, по сравнению с коммерческой, могут быть небольшие, и при сдаче ее в аренду можно рассчитывать только на дополнительное пополнение личного бюджета. Если жилую недвижимость рассматривать из расчета окупаемости, то это долгосрочная перспектива, – поясняет эксперт. – В коммерческой недвижимости затраты могут быть тоже небольшими, все зависит от приоритетов инвесторов, выбирающих быструю окупаемость или надежное вложение. По ликвидности жилая недвижимость является более востребованной, все зависит от предложенной цены. В отличие от коммерческой, которая ориентирована на определенную деятельность и не всегда, даже при выгодном ценообразовании, будет востребована на рынке».

Востребованный сегмент
Наиболее простым и доходным способом инвестирования для частных лиц является приобретение готовых объектов недвижимости. Сегодня самым выгодным инвестированием в недвижимость считается приобретение объектов на начальном этапе строительства с целью перепродажи на более позднем этапе. Если же оценивать объекты жилой недвижимости для сдачи в аренду, то при нулевом реальном приросте стоимости доходность с учетом инфляции составляет 3-5% годовых. «Как правило, для людей, сдающих квартиры в аренду, этот вид бизнеса не является основным и воспринимается только как дополнительный источник дохода. Только 20-30% наших арендодателей – это люди, имеющие две и более квартиры. Небольшой процент занимают организации, которые владеют квартирами и сдают их, – сообщает директор АН «Бусыгин» Владимир Бусыгин. – Во многом это объясняется тем, что инвестиции в жилую недвижимость - это «долгие деньги». И как коммерческое вложение не самый удачный вариант, скорее, это надежное сохранение денег. На примере это выглядит следующим образом: стоимость однокомнатной квартиры примерно 2,2 млн рублей. При условии, что там будет сделан хотя бы косметический ремонт и в наличии будет минимальный набор мебели и бытовой техники, сдавать ее можно за 15-16 тыс. рублей в месяц. Включая коммунальные платежи, а это около 2 тыс. рублей, на руки арендодатель получит 13-14 тыс. рублей. Минус 13% подоходного налога. Таким образом, в год его доход составит около 150 тыс. рублей, а окупаемость бизнеса – примерно 12-14 лет».
Наиболее ликвидными объектами на рынке аренды жилья являются однокомнатные квартиры, на них приходится до 60% спроса. Преимущество имеют объекты, расположенные вдоль основных транспортных магистралей города – Московского шоссе, улиц Гагарина, Победы, Ново-Вокзальной. «С середины августа дешевые квартиры пропали из экспозиции. Если в мае-июле можно было найти квартиру за 8-10 тыс. рублей, то сейчас комнаты сдаются за 8 тыс. рублей. Минимальная арендная ставка 8 тыс. рублей для квартир предлагается только для жилья в Куйбышевском районе. В районе ТРЦ «МЕГА Самара» еще летом квартиры сдавались за 6 тыс. рублей, но сейчас арендные ставки и здесь начали повышаться», – сообщает Владимир Бусыгин.

Ниша для профессионалов
Для получения дохода от объектов коммерческого назначения необходимо обладать широким кругозором и большим объемом знаний. Сегодня до 80% мелких инвесторов с капиталом около 5 млн рублей вкладывают средства преимущественно в торговые площади. Как правило, они приобретают помещения на первых этажах жилых зданий с целью последующего перевода их в нежилой фонд и реализации уже как торговых площадей на рынке купли-продажи или аренды.
«Арендные ставки для таких помещений в зависимости от места расположения и характеристик могут колебаться в среднем от 60 до 100 тыс. рублей за квадратный метр. Средняя доходность для частного инвестора может составлять примерно 30%, а в наиболее удачных проектах доходить до 40-50% годовых. Это основной и достаточно быстро окупаемый (от 5 до 10 лет) в зависимости от стоимости аренды и стоимости продажи помещения вариант», – сообщает Александр Лаптев.
Наиболее выгодно приобретать нежилое помещение на этапе строительства. Однако в этом случае присутствуют и определенные риски: трудность определения выгодности расположения (если, например, идет застройка нового жилого района и предлагаемое помещение находится на первом этаже), а также проблематичность определения реальных сроков окончания строительства. Поэтому точно рассчитать рентабельность своих вложений не всегда легко.
По словам Александра Лаптева, коммерческая недвижимость по сравнению с жилой дает больший доход. Для сравнения: доход, получаемый от сдачи жилой квартиры площадью 60 квадратных метров, не будет превышать 15-20 тыс. рублей в месяц. Если же помещение такой площади сдавать под офис, оно может приносить владельцу до 30 тыс. рублей. Однако доход коммерческая недвижимость приносит при условии грамотного управления ею.
Реже с инвестиционной целью приобретают земельные участки для строительства производственных помещений - здесь нужны определенные профессиональные знания. При инвестициях такого рода появляются и дополнительные затраты, которые суммируются из стоимости земельного участка, стоимости строительства и подвода коммуникаций, а также подготовки технических заданий, выкупа необходимых мощностей и их подведение.

Александр ЛАПТЕВ,
бизнес-брокер ООО «Магазин Готового Бизнеса» ГК «Бизнес-Гарант»:
– Для мелких или частных инвесторов вложение денег в недвижимость может рассматриваться только как надежное сохранение средств на долгосрочную перспективу и защиту свободных денег от инфляции. Если рассматривать недвижимость с точки зрения объекта для инвестирования и получения прибыли, превышающую доходность по сравнению с банковскими вкладами или иными способами вложения, то здесь требуются гораздо значительные суммы денежных средств на приобретаемые площади.

Александр ОСИН,
главный экономист УК «Финам Менеджмент»:
– Потенциальным инвесторам следует помнить, что вложение средств в недвижимость связано с дополнительными расходами и рисками. К расходам можно отнести: содержание объекта недвижимости, налоговую нагрузку – налог на имущество, налог на доходы физических лиц в размере 13% при получении дохода от сдачи недвижимости в аренду и при продаже имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет.

Владимир БУСЫГИН,
директор АН «Бусыгин»:
– Вложения в недвижимость – это вариант получения небольшого, но стабильного в реальном выражении дохода вне зависимости от краткосрочных инфляционных и инвестиционных шоков.

3

Последние статьи

18 июля 2016
21 октября 2015
24 марта 2015
23 марта 2015
10 марта 2015
03 марта 2015
10 февраля 2015
03 февраля 2015
26 января 2015
19 января 2015
09 декабря 2014
20 ноября 2014
18 ноября 2014
06 ноября 2014
14 октября 2014
07 октября 2014

Архив Недвижимость

Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
29 30 31 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 1 2