Курс на эскроу

Банкиры и застройщики Самарской области обсудили новые механизмы финансирования строительной отрасли

После 1 июля 2018 года вступают в силу новые нормы федерального закона о долевом строительстве. По этим правилам существенная доля финансирования строительной отрасли ложится на плечи банковских структур. По оценкам экспертов, нововведения приведут к росту цен на новостройки, но вряд ли он будет существенным. Зато дополнительная экспертиза надежности застройщика со стороны банка сведет риски долевого строительства к минимуму. Готовность региона к переходу на новые правила обсудили в июне на круглом столе «Финансирование жилищного строительства»

Денежки счет любят

В декабре 2017 года Правительство РФ утвердило дорожную карту по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием. А во время «прямой линии» Президент РФ Владимир Путин отметил, что полный отказ от «долевок» может произойти уже с 1 июля 2019 года. С 1 июля 2018 года начинается переходный период, предусматривающий целый ряд нововведений. В первую очередь они касаются участия банков в финансировании строительного процесса. А вчера, 21 июня, Госдума РФ дополнила эти правила новым пакетом поправок в ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Как рассказали участники круглого стола, предусмотрено несколько схем взаимодействия строителей и банкиров. Первая из них предусматривает возведение домов на собственные средства застройщика, без привлечения дольщиков, и продажу уже готовых квартир. В этом случае речь идет о классическом кредите, размер кредитных средств может составить до 70% от стоимости объекта.

Вторая схема финансирования предусматривает привлечение как средств банка (до 70% от стоимости объекта), так и средств дольщиков (до 25%). Деньги дольщиков поступают на единый счет застройщика, открытый в уполномоченном банке для осуществления расчетов в рамках конкретного проекта. В этом же банке должны быть открыты счета как технического заказчика, так и генподрядчика. При этом на банк возлагается контроль за целевым использованием этих средств.

По третьей схеме застройщик возводит дом на заемные средства банка (до 85% от стоимости проекта). Одновременно привлекаются средства дольщиков: они хранятся в банке на так называемых «эскроу-счетах» до сдачи дома в эксплуатацию и потом передаются застройщику за вычетом процентов по кредиту. Немаловажно, что эскроу-счета застрахованы в Агентстве страхования вкладов (АСВ) на сумму до 10 млн рублей. Планируется, что к 1 июля 2019 года доля сделок с использованием эскроу-счетов составит уже 30% от общего числа заключенных договоров. А с 1 июля 2019 года, согласно принятым 21 июня поправкам, строители смогут привлекать деньги дольщиков только через эти счета.

«Открывая эскроу-счет, банк не только принимает деньги на хранение, но и берет на себя экспертную функцию, оценивая риски проекта и проводя мониторинг его реализации. Мы проверяем смету, проводим выезд на место строительства. Таким образом, процесс получается более прозрачным и открытым», - пояснила директор управления финансирования недвижимости Поволжского банка Сбербанка РФ Надежда Абросимова. Она пояснила, что вся инфраструктура для проведения такого контроля в крупных банках уже есть.

Ожидалось, что после принятия поправок в законодательстве один застройщик сможет получить разрешение на строительство одного объекта и только после его ввода в эксплуатацию оформлять следующее. Как подчеркивали строители, это могло затормозить проекты квартальной застройки. Однако принятый 21 июня пакет поправок в ФЗ-214 все же оставил компаниям возможность одновременно работать по нескольким разрешениям на строительство. Правда, оговорено, что для каждого разрешения застройщику придется открывать отдельный счет в уполномоченном банке.

 

Не допустить снижения

Экс-замминистра строительства Самарской области, врио министра имущественных отношений региона Иван Ефанов отметил, что в целом у строителей нашего региона сложилось понимание того, как работать в новых условиях. Во многом этому способствовало совещание с застройщиками, которое глава региона Дмитрий Азаров провел 14 мая. Иван Ефанов отметил, что главная задача для строительной отрасли региона сегодня - не допустить снижения объемов сдачи жилья в ближайшие годы. «Глава региона четко поставил задачу - все те разрешения на строительство, которые находились в разработке на завершающем этапе, должны быть оформлены и выданы до 1 июля. Для выполнения этой задачи в Минстрое в рамках проектного офиса за каждым застройщиком закреплен куратор. Я уверен, что к 1 июля 90% из них получат разрешения», - пояснил он, отметив, что за последние месяцы Минстрой зафиксировал 30%-ный рост заявлений от застройщиков на получение разрешительной документации.

Управляющий директор по ипотечному кредитованию Филиала Банка ВТБ в Самаре Екатерина Маклакова отметила, что если все строительные объекты перевести в плоскость банковского кредитования, то финансовый рынок России не сможет сегодня такую сумму кредитов предоставить. «Поэтому, конечно, будет какой-то естественный отбор, банк будет выбирать застройщиков исходя из степени риска. В настоящее время мы в тестовом режиме общаемся с крупнейшими застройщиками Самарской области по вопросам проектного финансирования. Первоначально, скорее всего, отработаем механизм на крупных игроках, а уже потом, когда параметры нового продукта станут понятны, распространим его на других участников отрасли», - пояснила она.

Одним из главных вопросов строителей к банкам стала стоимость заемных средств. Представители финансового сектора пояснили, что ставки будут зависеть от объема средств на эскроу-счетах и могут составлять от 5 до 10% годовых. Так, например, в Сбербанке сообщили, что в одном из регионов РФ уже был реализован пилотный проект с привлечением средств на эскроу-счета, процентная ставка по кредиту для застройщика при этом составила 7%.

Финансовый директор ДК «Древо» Альберт Хамзин считает, что изменения в ФЗ-214 должны оздоровить строительную отрасль. «Возможно, будут изменения по стоимости квартир в новостройках из-за привлечения заемных средств. Но на стоимость влияют не только изменения в законодательстве, но и фактор спроса, а также предложение вторичного рынка. Поэтому, скорее всего, застройщики будут идти на снижение маржинальной доходности, чтобы находиться в рынке и конкурировать. В целом повышение цен возможно, но думаю, что оно не будет существенным», - прокомментировал он.

Иван ЕФАНОВ,

Иван ЕФАНОВ,

экс-замминистра строительства региона, врио министра имущественных отношений Самарской области:

- Проблемы с обманутыми дольщиками существуют по всей стране. Президент России Владимир Путин поставил задачу уйти от долевого строительства, от использования средств населения. Сегодня сформировались достаточно сильные с финансовой точки зрения и с точки зрения компетенций застройщики, способные строить самостоятельно. На сегодня работа по вводу жилья в Самарской области идет по плану, оснований для беспокойства о достижении плановых показателей нет.

37

Последние статьи

02 апреля
01 апреля
31 марта
30 марта

Архив Экономика и бизнес

Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
28 29 30 31 1 2 3
4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30 1