Есть ли СОФЖИзнь после аудита?

ФСБ проверяет результаты работы прежнего руководства Самарского областного фонда жилья и ипотеки, а власти ищут механизмы реорганизации фонда

Объявленный пять лет назад официальным региональным оператором жилищной политики, Самарский областной фонд жилья и ипотеки (СОФЖИ) так и не смог в полной мере реализовать свою миссию. Конечно, были и успешные проекты, однако выявленные в фонде нарушения привели к ухудшению положения дел в нем и проверкам со стороны правоохранительных органов. «ВК» вместе с экспертами разбиралась в том, как сделать фонд эффективным инструментом развития строительного рынка.

Чиновников испортил «земельный вопрос»

Претензии к работе регионального оператора жилищной политики серьезные — не случайно глава региона Дмитрий Азаров в своем Послании о положении и основных направлениях социально-экономического развития Самарской области особое внимание обратил на вопиющий уровень коррупции в деятельности СОФЖИ. «Первая же аудиторская проверка, назначенная нами в фонде, показала, с каким уровнем коррупционного разложения приходится иметь дело. Средства фонда тратились на приобретение участков, на которых нельзя строить, заключались договоры на снос несуществующих объектов. По итогам такой работы в финансах фонда образовался кассовый разрыв в сотни миллионов рублей», - возмутился глава региона.

Еще до своего расформирования Госфинконтроль (ГФК) Самарской области неоднократно обращал внимание на нарушения, связанные с работой СОФЖИ. Так, например, по результатам проверки ГФК экс-руководитель фонда Реналь Мязитов был оштрафован на 40 тыс. рублей за несоблюдение законодательства при проведении торгов по строительству дома в Безенчуке по программе переселения из аварийного жилья. А проведенная недавно по поручению Дмитрия Азарова аудиторская проверка под контролем экс-главы Госфинконтроля, а ныне — советника главы региона Ольги Михеевой обнаружила в работе СОФЖИ и другие многочисленные нарушения.

В центре внимания аудиторов оказалась сделка по приобретению СОФЖИ части территории завода клапанов в историческом центре Самары - на ул. Кутякова и ул. Максима Горького. В своем интервью 63.ru 19 апреля врио первого зампредседателя правительства Самарской области Виктор Кудряшов рассказал, что участок площадью 25,9 га в 2015 году был куплен фондом без рыночной оценки за 150 млн рублей, причем на средства банковского займа. На этом участке СОФЖИ планировал возвести жилье бизнес-класса. По данным аудиторской проверки, официальная рыночная оценка купленной земли была проведена только через месяц после оформления сделки. Она показала, что из-за проходящего под участком канализационного коллектора и его охранной зоны реальная стоимость земли составляет только 89,16 млн рублей.

«Никто не оспорил стоимость этой сделки. А ведь чиновник госорганизации, если он даже допустил ошибку, должен предъявить претензии к продавцу и взыскать переплаченные деньги назад», - заявил Виктор Кудряшов.

По данным аудиторов, усугубляет ситуацию тот факт, что за два года, прошедших с момента заключения сделки, никаких подготовительных работ для начала строительства так и не было проведено, и из-за охранной зоны коллектора дальнейшее использование участка до сих пор под вопросом.

Куда «ушла» набережная Тольятти?

Немало вопросов у проверяющих вызвала история с набережной в Автозаводском районе Тольятти. Большая, свободная от застройки территория южнее ул. Спортивной до Куйбышевского водохранилища площадью 62,7 гектара и рыночной стоимостью 219 млн рублей привлекла внимание СОФЖИ в 2015 году. Этот земельный участок фонд - как регоператор жилищной политики - получил в собственность бесплатно. А уже в следующем, 2016 году вместе с двумя сторонними фирмами СОФЖИ выступил учредителем ООО «Прибрежный парк» с уставным капиталом 200 тыс. рублей, при этом доля СОФЖИ составила 50%. Позднее уставный капитал увеличили, и СОФЖИ вложил в него принадлежащий фонду участок земли на набережной.

«А два остальных участника просто взяли в аренду у мэрии Тольятти другие участки земли и продали ООО «Прибрежный парк» за 219 млн рублей право аренды, приобретенное годом раньше в 247 раз дешевле. Формально по документам все было проведено как денежный взнос, был сделан взаимозачет. А в июле прошлого года эти два участника заявили, что они хотят выйти из общества, и попросили, чтобы им отдали уже не право аренды, а конкретные 52 га земли в районе набережной Тольятти, оставив СОФЖИ 10 га для проектирования набережной. Сейчас этим вопросом также занимаются правоохранительные органы», - рассказал подробности спорной сделки Виктор Кудряшов.

Как рассказала советник губернатора Самарской области, экс-руководитель Госфинконтроля Ольга Михеева, сегодня существуют конкретные юридические механизмы для того, чтобы вернуть ценные участки в государственную собственность, предъявив в рамках уголовного дела требования о возмещении ущерба. «Мэрия Тольятти имеет право организовать возврат земельных участков площадью 62,7 га. Также есть возможность признать сделку фонда с «Прибрежным парком» недействительной и применить все последствия ничтожности сделки», - пояснила она, отметив, что работа в этом направлении сейчас активизирована.

Расселение - «серебро», заем - «золото»

Одна из важнейших возложенных на СОФЖИ задач - расселение ветхого жилья. И здесь в ходе аудиторской проверки выяснилось, что в некоторых случаях фонд платил собственникам старых квартир по 421 тыс. за квадратный метр. «За одну квартиру на ул. Никитинской, например, площадью 33 кв. метра давали пять квартир общей стоимостью более 12 млн рублей. А за помещение в 39,8 «квадрата» было предоставлено три трехкомнатных квартиры общей площадью 263 кв. метров. Средняя стоимость расселяемого жилья при сделках СОФЖИ составила 109 тыс. за кв. метр. Разве так можно относиться к государственным деньгам?» - задает закономерный вопрос Виктор Кудряшов.

При этом не всегда выделение средств из облказны на расселение ветхого жилья давало эффект. Так, в 2017 году фонду было выделено 50 млн рублей на освобождение площадки в районе будущей застройки проекта «Пять кварталов». Однако, как заявил врио министра строительства Самарской области Александр Баландин 22 мая на заседании профильного комитета губдумы, участок там до сих пор не сформирован. «Отселение частично проведено, но участок пока не готов, и выставить на торги для привлечения инвестора его мы не можем», - признал глава облминстроя.

Сам проект Народного облигационного займа и вовсе обернулся для бюджета миллионными убытками. Напомним, средства от выпуска 8,5 тыс. облигаций стоимостью по 60 тыс. рублей каждая должны были пойти на расселение исторического центра Самары и реализацию проекта застройки «Пять кварталов». Впрочем, жители области в очередь за облигациями не выстроились, и 82% ценных бумаг были выкуплены двумя местными банками, которые очень скоро потребовали от региона их досрочного возврата. В результате привлеченные средства так и не были задействованы.

«Купонный доход по займу был предусмотрен в размере 13% годовых. Средства облигационного займа размещались на депозитах коммерческих банков, где ставка изменялась от 10,5 до 4,35% годовых. За период с 8 ноября 2016 года по 1 декабря 2017-го сумма начисленных процентов составила 26,677 млн рублей. А сумма выплаченного купонного дохода — 40,286 млн рублей. Таким образом, убытки СОФЖИ составили 13,6 млн рублей», - рассказала Ольга Михеева.

Почетный президент Национального института профессиональных бухгалтеров, финансовых менеджеров и экономистов Дмитрий Яковенко отметил, что схема облигационного займа изначально была совершенно экономически необоснованной, а потому обречена на провал. «Прежде чем приступать к реализации подобной масштабной схемы, необходимо было тщательно просчитать все риски», - убежден эксперт.

Сделать эффективным

За пять лет работы СОФЖИ финансовое состояние фонда заметно ухудшилось: чистая прибыль увеличивается, а вот «кредиторка» и «дебиторка» снижаются медленно. По данным аудиторской проверки, кредиторская задолженность по итогам 9 месяцев 2017 года перед поставщиками составляет 324,97 млн рублей. Кроме того, на фонде «висят» привлеченные краткосрочные кредиты — 407,4 млн и долгосрочные — еще 20,3 миллионов. Долги растут: сумма привлеченных кредитов с конца 2016 года выросла на 233,3 млн рублей. А 64% всех принадлежащих СОФЖИ участков земли - это 132,7 га балансовой стоимостью 4,8 млрд рублей - находятся в залоге у банков. Дебиторская задолженность и вовсе составляет более 1 млрд рублей.

Аудиторы отметили, что почти 669 млн рублей фонд уже вряд ли сможет вернуть, поскольку 200 млн из них были размещены в Волжском социальном банке, который обанкротился. В 467,1 млн рублей фонду обходится поручительство за «дочку» - Самарское ипотечное агентство, не справившееся с выплатой кредита, взятого для строительства жилого комплекса в центре Самары.

Как отметил Виктор Кудряшов, операционный убыток только за последние несколько лет составил 1,8 млрд рублей. В этой ситуации СОФЖИ необходимо реорганизовать, уверены власти. «Активов, чтобы рассчитаться с кредиторами, там совсем немного. Но мы фонд не бросим, будем заниматься его финансовым оздоровлением, есть понимание, как это сделать. При этом очень важно привлечь к ответственности должностных лиц, которые допустили такую ситуацию, чьи действия нанесли фонду значительный ущерб», - заявил Виктор Кудряшов.

В пресс-службе Управления ФСБ России по Самарской области подтвердили получение материалов о нарушениях, в том числе в отношении экс-руководства фонда. «Наши сотрудники сейчас ведут работу над документами, разбираются в деталях. Но о результатах проверки пока говорить рано», - прокомментировали в пресс-службе. Сейчас по заявлению региональных властей в фонде продолжается выемка документов.

Депутат Самарской губернской думы, член комитета по строительству Шамиль Хисамутдинов уверен, что финансовое оздоровление СОФЖИ — наиболее действенная на сегодняшний день мера. «Там, где речь идет о бюджетных средствах, необходим эффективный финансовый контроль. Также важен структурный состав СОФЖИ: руководить фондом должны лица, имеющие высокий профессиональный уровень знаний в области строительства и экономики, в управлении фонда необходимо присутствие членов Общественной палаты Самарской области, общественных организаций, представителей Счетной палаты, депутатов Самарской губернской думы», - считает депутат.

А по мнению коммерческого директора строительной компании «Унистрой» Искандера Юсупова, региональный оператор жилищной политики может и должен решить еще немало важных задач для развития строительного рынка в Самарской области, начиная от подготовки новых площадок для строительства до создания стандартов качества новостроек.

Генеральный директор ООО «ДК «Древо» Евгений Чудаев считает, что главной задачей для регионального оператора жилищной политики в Самарской области должна стать подготовка участков для квартальной застройки в исторической части Самары. «Традиционно выделяют два направления работы регоператора. Одно из них - подготовка участков для комплексного освоения новых территорий, требующая от инвестора больших начальных вложений: оформление градостроительной документации, подведение инженерной инфраструктуры и последующее выставление участка на торги. Но в Самаре уже реализуется четыре самодостаточных проекта комплексной застройки, и необходимости в новых пока нет. Для нашего региона более актуально комплексное освоение застроенных территорий, поддержка региональных властей в подготовке участков под застройку в историческом центре Самары», - отметил он.

Снесенные однажды оплачены дважды

Контракты на демонтаж строений бывшего Военного городка №94 вызвали серьезные вопросы у аудиторов

Центральным объектом еще одной истории, вызвавшей пристальный интерес аудиторов при проверке, стал земельный участок бывшего Военного городка №94 на Московском шоссе. Напомним, земля была передана СОФЖИ министерством обороны: предполагалось, что силами фонда ее подготовят для дальнейшей застройки. И работа закипела. Согласно опубликованным аудиторами документам, 12 января 2015 года СОФЖИ заключил с подрядчиком договор сноса 38 объектов капстроительства. Для оплаты этих работ из бюджета была выделена субсидия в 1,8 млн рублей. К концу месяца эти строения благополучно снесли, был подписан акт выполненных работ, все объекты сняли с кадастрового учета. Казалось бы, дело сделано. Однако через девять месяцев СОФЖИ неожиданно заключил договор на разработку... проекта демонтажа уже демонтированных объектов, причем без указания кадастровых номеров строений. В 2016 году договор на снос был продлен, а смета выросла до 61 млн рублей. Таким образом, на оплату уже выполненных ранее работ СОФЖИ получил субсидию в 59 млн рублей из областного бюджета.

«Сейчас СОФЖИ совместно с Минстроем необходимо установить объем фактически выполненных работ на территории Военного городка №94, а все материалы направить в правоохранительные органы», - отметила Ольга Михеева.

СОФЖИ ждет перезагрузка

Дальнейшая судьба фонда и его активов зависит от решения регионального Минстроя

Как отметил глава региона Дмитрий Азаров, сейчас материалы на теперь уже бывших руководителей Фонда переданы в прокуратуру, ГУВД и ФСБ, в отдел по расследованию коррупционных преступлений. А перед областным Минстроем стоит задача восстановить дееспособность фонда, обеспечить выполнение возложенной на него миссии.

Сегодня прорабатываются различные варианты переформатирования СОФЖИ. Основной сценарий реорганизации включает в себя формирование пула инвесторов, заинтересованных в освоении объектов СОФЖИ, продажу по рыночной цене тех объектов, которые были приобретены фондом на собственные средства, и возврат в публичную собственность предоставленных бесплатно неликвидных объектов. А ликвидные земельные участки, полученные СОФЖИ бесплатно или приобретенные за счет субсидий, после реорганизации будут переданы фонду.

«Необходимо отдать должное фонду в решении задач региональной жилищной политики: это и расселение граждан из ветхого и аварийного жилья, и работа с объектами незавершенного строительства, ну и, конечно, ипотечное кредитование. Оценивая важность социальных задач СОФЖИ, отмечу, что оздоровление как метод торможения экономического спада предприятия представляется наиболее действенным», - считает Шамиль Хисамутдинов.

Комментарии:

Ольга Михеева, советник губернатора Самарской области, экс-руководитель Госфинконтроля Самарской области:

- СОФЖИ бесплатно получил в собственность 144 гектара земли. Цель была благая — развивать жилищное строительство по низкой себестоимости, чтобы выполнить федеральную программу, насытить рынок недорогим жильем и обеспечить социально незащищенные группы населения. Однако аудиторская проверка выявила огромные масштабы нарушений и злоупотреблений: например, участки земли гектарами выводились из государственной собственности в частную. Сейчас прорабатываются различные варианты перезагрузки СОФЖИ. Один из вариантов — создание единого фонда на базе СОФЖИ с возможным присоединением Фонда строительства на селе. Это организация со сходными целями и функционалом. Зачем содержать две одинаковые армии юристов, бухгалтеров и других специалистов? Возможно создать новое юрлицо, перевести на него существующие обязательства и землю для реализации социальных жилищных проектов. Долгое время СОФЖИ показывал себя как эффективный оператор жилищной политики и выполнял свою роль развития институтов субсидирования, льготного ипотечного кредитования и строительства жилья эконом-класса. И наша сегодняшняя задача — сохранить все лучшее, что есть у фонда.

 

Дмитрий Яковенко,почетный президент Национального института профессиональных бухгалтеров, финансовых менеджеров и экономистов:

- Многие регионы в центральной части России решили свои проблемы с ветхим жильем за счет федеральной программы расселения. А Самарская область, регион - налоговый донор, осталась в стороне от этого процесса. Предыдущие региональные власти, вместо того чтобы лоббировать интересы области на федеральном уровне, предложили жителям области самим профинансировать расселение ветхого жилья. Предполагалось, что люди выстроятся в очередь за облигациями, однако этого не произошло и в игру вступили банки, где хорошо умеют просчитывать риски. Получив прибыль, банки вышли из игры, ведь в условиях ужесточающихся санкций любой инвестор предпочтет иметь живые деньги, а не ценные бумаги региона с высоким уровнем закредитованности. Схема облигационного займа изначально была абсолютно не проработана с точки зрения экономики и потому обречена на провал.

 

Шамиль Хисамутдинов, депутат Самарской губернской думы, член комитета по строительству:

- Целесообразность санации фонда определяется социальной направленностью его функционирования, что обосновывает заинтересованность власти в оздоровлении СОФЖИ. Следует обеспечить платежную способность фонда с дальнейшими выплатами по кредитным обязательствам. Способствовать этому может уменьшение себестоимости строящихся объектов без ущерба качеству строительства. Выходом из ситуации может послужить и продажа наиболее дорогих земельных участков под строительство по рыночной цене. В случае достижения цели финансово-экономического оздоровления можно говорить о дальнейшей судьбе СОФЖИ.

 

Сергей Кандаков, исполнительный директор СОФЖИ:

- Несмотря на выявленные факты злоупотреблений и нарушений, с которыми сейчас разбираются правоохранительные органы, фонд остается региональным оператором жилищной политики. В этом качестве мы продолжаем отслеживать ситуацию на рынке жилья области, проводим бесплатное информирование жителей региона о возможностях, предоставляемых государством для решения жилищного вопроса при помощи различных госпрограмм. Продолжим мы работать и в направлении развития ипотечного кредитования. Здесь роль фонда – сориентировать жителей региона в многообразии различных предложений через бесплатное консультирование. Сейчас идет активная работа по конкретизации функционала СОФЖИ. Уверен, что фонд сможет стать реальным инструментом решения задач, которые поставлены перед строительным комплексом на самом высоком уровне.

 

Искандер Юсупов, коммерческий директор строительной компании «Унистрой»:

- С точки зрения застройщика приоритетными задачами регионального оператора жилищной политики должно стать создание новой качественной среды и развитие городской инфраструктуры. Важно, чтобы человек, покупая квартиру, знал, что получит в итоге комфортную качественную жизнь. На уровне региона необходимо создать стандарт – свод принципов реализации жилья, которые девелоперы смогут предложить покупателям квартир класса «Стандарт» и «Комфорт». Еще одна задача, которую регоператору необходимо решать для стимулирования развития жилищного строительства — это поиск новых перспективных площадок под строительство. Мы высоко оцениваем местный рынок и видим здесь большую потребность в качественном продукте. Нам интересны большие участки, минимум 3-5 га, для строительства жилых комплексов с развитой инфраструктурой.

 

 

 

254

Последние статьи

18 сентября
17 сентября
16 сентября
15 сентября
13 сентября
12 сентября

Архив Экономика и бизнес

Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
30 1 2 3 4 5 6
7 8 9 10 11 12 13
14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24 25 26 27
28 29 30 31 1 2 3