Кто в доме хозяин

Как собственникам МКД выбрать организацию, которая будет управлять их жильем

Если управляющая компания или ТСЖ не отвечает запросам живущих в доме собственников и не реагирует на их законные требования, они вправе ее поменять. Но чтобы эта замена не вызвала в дальнейшем судебных споров, необходимо провести ее в строгом соответствии с законом. Так, как это трактует Жилищный кодекс.

Решение собственников

После нескольких лет реформы ЖКХ большинство собственников квартир сегодня прекрасно понимает, что заботы о доме - их общая, солидарная ответственность (очень хочется в это верить. - Прим.ред.). И что для этого необходимо разбираться в тонкостях Жилищного законодательства, знать, как правильно выбирать управляющую компанию или создавать ТСЖ, которое будет добросовестно обслуживать дом. Но увы, до сих пор случается и так, что жильцы не хотят задумываться, кто управляет их домом, соглашаясь на первую предложившую услуги организацию. Впоследствии, в процессе эксплуатации общедомового имущества, к ней может появиться масса претензий: не убирают подъезды и снег во дворе, текущий ремонт не выполняется, а слесаря при протечке приходится ждать неделями. И тогда жильцы могут выступить с инициативой проведения общего собрания собственников недвижимости (далее ОСС. - Прим. ред.), поставив на нем вопрос о смене УК.
Согласно действующему ЖК, с предложением о проведении данного мероприятия может выступить один или несколько собственников. Они вправе провести внеочередное ОСС самостоятельно. Правда, в этом случае придется связаться с бумажной волокитой. Впрочем, есть и другой способ: можно собрать группу из не менее чем 10% владельцев квартир и направить заявление о необходимости проведения собрания в УО, ТСЖ, ЖСК или другую организацию, которая в настоящее время управляет домом. В нем указывают вопросы, предполагаемые к включению в повестку, в том числе касающиеся смены управляющей организации. Закон здесь на стороне жильцов. УО не имеет права отказать в проведении такого собрания, даже если оно подразу­мевает последующее отстранение компании от работы, и должна его провести в течение 45 дней с момента поступления обращения. За 10 дней организация обязана уведомить всех жильцов о собрании собственников, а затем оформить все необходимые документы по итогам собрания и довести результаты встречи до каждого собственника жилья в доме.
Запомните: главными в общем собрании являются собственники недвижимости. Вопрос о смене компании, управляющей домом, решается большинством их голосов. То есть в пользу того или иного решения потребуется более 50% мнений владельцев помещений. При этом необходимо знать, что количество голосов считается не по числу собственников квартир, а по площади жилья, принадлежащего голосующим, если собранием не установлено иначе. Соответственно, принимать решение могут только владельцы квартир и нежилых помещений в доме. Мнение прописанных родственников не учитывается. «Таким образом, управляющая организация может инициировать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, но повлиять на результаты голосования не вправе, поскольку сама не является собственником», - поясняет врио руководителя государственной жилищной инспекции Самарской области Андрей Абриталин.
Но это, конечно, если все происходит «по-честному»...

Кто за?

ОСС может проводиться очно, заочно или в очно-заочном формате. Самой распространенной формой является последняя. Ведь зачастую на собрание приходит несколько десятков жильцов, а окончательное решение принимается после письменного выражения мнений остальных собственников. При этом изменять формулировку вопросов или вносить дополнительные вопросы в повестку не позволено. Если это произойдет, решение ОСС будет признано нелегитимным. А подделка подписей жильцов и протокола собрания и вовсе является уголовно наказуемым преступлением.
Результат, к которому официально пришло ОСС, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании. Поэтому если вы пропустили собрание, но знали о его проведении, то придется довериться мнению большинства. А вот если полагаете, что ваши права были нарушены и собрание проводилось тайно, то есть резон оспаривать решение в суде. Так, для примера, в настоящее время в Октябрьском районном суде Самары рассматривается иск жителя дома по ул. Осипенко, 34. Он считает, что перевод МКД из-под управления УК ЖКС к ООО «Мегаполис Комфорт» было проведено с нарушениями и не все собственники были своевременно оповещены о собрании.

По букве закона

Но намного чаще встречаются случаи, когда процедура проведения ОСС была соблюдена и проводилась в рамках закона. Тогда подлинники документов (решения и протокол общего собрания) через 10 дней после схода общественности инициатор собрания направляет в управляющую организацию. Та, в свою очередь, через пять дней направляет оригиналы в орган жилищного надзора. В Самарской области это Государственная жилищная инспекция. «В случае поступления в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки, будет проведена внеплановая проверка», - предупреждает Абриталин.
Если же к документам вопросов нет, то в реестр лицензий субъекта РФ вносятся изменения. То есть данные о МКД удаляются из сведений прежней управляющей организации и добавляются в список новой. Если по итогам голосования принято решение создать ТСЖ/ТСН, то, прежде чем товарищество приступит к управлению домом, его надо зарегистрировать. Для этого избранное правление уплачивает пошлину, нотариально заверяет заявление о регистрации и вместе с утвержденным на собрании уставом и протоколом собрания подает на регистрацию в ближайшую инспекцию ФНС.
Если ряд собственников несогласны со сменой УК, то в дальнейшем вопрос решается только в суде. Как отмечают в ГЖИ, судебная практика по исковым заявлениям о признании решений, принятых на общем собрании собственников МКД незаконными, разнообразна, есть решения, удовлетворяющие требования истцов, есть и отказные. «Решение суда в данном случае зависит от количества выявленных нарушений при подготовке, проведении и фиксировании результатов общего собрания», - подчеркивает руководитель ГЖИ.

Доступ закрыт

Сегодня для блокирования доступа «ушлых дельцов» к управлению МКД закон предусматривает запрет на выдачу лицензий тем, кто ранее хотя бы раз уже терял такую лицензию. Кроме того, проводится работа по аннулированию лицензий УК, не приступивших к управлению МКД. То есть закрыть одну компанию и перевести обслуживаемые дома на другую, «свою» управляющую организацию, которая заблаговременно была зарегистрирована, по закону не получится. Как сообщил недавно в твиттере Андрей Абриталин, по требованию лицензионной комиссии Самарской области 114 подобных управляющих компаний региона вскоре лишат права обслуживать жилфонд.
Также, если следовать «букве закона», право на получение лицензии не имеют граждане с неснятой или непогашенной судимостью за преступления в сфере экономики, за средние и тяжкие преступления, а также включенные в реестр дисквалифицированных лиц. Сменить управляющую компанию, поменяв одну букву в названии, также не получится. Жилищный кодекс запрещает выдавать лицензии на управление МКД организациям, чье название тождественно или схоже до степени смешения с другой компанией, уже работающей на рынке.

Узнать о том, какая именно компания обслуживает ваш дом, можно на сайте ГИС ЖКХ www.dom.gosuslugi.ru в разделе «Реестр объектов жилищного фонда», а также в региональной электронной системе «Электронное ЖКХ» ezhkh.gzhi-samara.ru

32

 

Архив Рынки

Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
24 25 26 27 28 29 30
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 31 1 2 3 4